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地产基金由债权管理向资产管理转型 ,"地产+金融+运营"兴起
2019-6-17

近日,有专业人士表示:“地产基金正在由债权管理转变为资产管理,从“地产+金融”变为“地产+金融+运营”。



地产基金由债权管理向资产管理转型

来源:证券日报网 王丽新

在中国城市化率不断提升和房住不炒的大势下,房地产行业正处在侧供给改革时期,以前地产行业享受土地红利,未来则是地产+房产,即“土地溢价+产品溢价”,这意味着不动产资产和产业地产将引来发展机遇。


值得关注的是,对于不动产资产管理和产业地产运营而言,一般都需要资金的长期投入和运营,这意味着地产基金在其中扮演着重要角色。


在“2019年中国房地产金融论坛”上,鸿坤基金执行总裁孔盈表示,这个时代不可能再有野蛮生长,地产基金要提升专业能力。


孔盈进一步称,地产基金主要靠四个方面转型。


第一是由散户思维转变为专户理财,散户思维意味着时间短、资产多样、被动收益,机构理财主要对机构和专业的投资人,看重的是不动产价值的挖掘,而且专注于某一项资产长期持有。


第二是由赚取差价转变为资产赋能的产品溢价。通过不动产的功能再造和内容赋能提升不动产的价值。”


地产基金第三个转型方向则是由债权管理转变为资产管理,从“地产+金融”变为“地产+金融+运营”的概念。


最后一个转型方向则涉及退出机制,即由单一的退出模式转变为多渠道退出。一个是资产增值后股权退出,第二个是处置资产退出,第三个是运营成熟之后通过资产证券化退出。



延伸| 解读地产基金:基本介绍、分类、交易模式

综合自LvchungCapital、汇垠澳丰资本 



一、地产基金简介


地产基金是专门投资于房地产行业的产业投资基金,通过参与房地产项目的收购、开发、经营管理等环节获取投资收益,当前我们国家的地产基金主要采用私募形式募集。



二、地产基金的分类


地产基金有多种分类方式。


>> 按照投资项目类别可分为:商业类基金、住宅类基金、综合体基金、城镇化和基础设施类基金。


>>按照投资环节划分有以下几种地产基金:

资料来源:公开资料整理,绿创研究

>>按照投资策略可划分为以下三种地产基金:

资料来源:公开资料整理,绿创研究


我们以住宅机会型基金为例,这种基金对投资人和运营者的能力要求高,回报也最高。通常投资于开发型地产项目的私募股权基金的回报率能达到15%以上,如果专注于地产不良资产处置则回报率更高,可达年化30%以上,这种不良资产处置类基金(也即地产并购基金)对基金管理人的要求也最高。


>>按照投资权益类别可划分为:债权投资基金、股权投资基金和混合型(债+股)投资基金。


债权投资基金是以债权形式对标的企业进行投资的基金,更加关注投资标的抵押资产的价值和现金流情况。由于监管规定,目前私募基金只有“证券投资基金”和“股权投资基金”两种,因此债权投资基金多是以标准化地产企业债券为投资对象的固定收益类基金。


股权投资基金是以股权形式投资标的企业的基金,除了关注标的企业的资产状况外,更加注重它的增值前景。


混合型投资基金是以“债+股”的模式进行投资的基金,风险、回报介于债权和股权投资之间。



三、地产基金的重要优势


地产基金一般具有如下特征:

  • 投资组合灵活,标的选择多样;

  • 相比直接投资地产股票,地产基金的收益率波动很小,回报更稳定;

  • 期限选择多样,流动性较强,便于投资人把控风险;

  • 退出机制多样;我国当前主要有项目出售、股东回购、股权转让、上市交易等退出渠道,正在朝着包含资产证券化、Reits等退出渠道的多元化方向发展。


基于地产基金的运作方式和上述特征,地产基金对投资人和房地产企业都有重要意义。



四、地产基金的交易模式


在设计地产基金方面,根据参与机构、形式的不同地产基金的代表模式如下:


模式1



模式2



模式3



设计地产基金构架,需要符合资管新规,主要涉及如下规定:


【负债杠杆】 每只私募产品的总资产不得超过该产品净资产的200%,分级私募产品的总资产不得超过该产品净资产的140%;


【打破刚兑分级资管产品不得直接或间接对接优先级份额认购者提供保本保收益安排;


多层嵌套】金融机构不得为其他金融机构的资产管理产品提供规避投资范围、杠杆约束等监管要求的通道服务。资产管理产品可以再投资一层资产管理产品,但所投资的资产管理产品不得再投资公募证券投资基金外的资产管理产品。


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